Vidensbank: Jura og økonomi

Vi blev en forening fra starten af, men den har ændret karakter flere gange. I begyndelsen ville vi være et økologisk bofællesskab. Dengang vidste vi ikke ret meget, men vi samlede alligevel nogle penge sammen, og foreningen var formel allerede fra start. Senere ændrede vi vedtægterne i forbindelse med købet af en grund og indførte A- og B-medlemmer, hvor A-medlemmer havde førsteret til boligerne, og B-medlemmer stod på venteliste eller støttede foreningen. Foreningen blev igen ændret, da vi flyttede ind.

Vi har en kompleks organisering med andelsboliger, ejerboliger, lejeboliger samt en fælles forening, der binder det hele sammen. Undervejs spurgte vi andre bofællesskaber om alt muligt og tog blandt andet på busture til Sverige for at få inspiration. Vi brugte også en del juridisk rådgivning, som var nødvendig, fordi det er svært at lave vedtægter for en forening, der rummer forskellige boformer. Behov, ressourcer og vilkår er så forskellige, at vi ikke kunne bruge nogen standardløsning. En advokat hjalp os med at udarbejde vedtægterne.

Vi har indført nogle regler, der forhindrer, at én boform kan "kuppe" de andre. For eksempel kunne lejerne, som udgør 60 boliger og dermed et flertal, i princippet bestemme det hele. Derfor skal alle ejerformer godkende større beslutninger, som at låne penge. Det gør det lidt indviklet, men nødvendigt. Vi har også taget højde for særlige regler for almene boliger, hvor huslejestigninger skal varsles med 3 måneders varsel.

Alt i alt er det denne struktur, der skaber mangfoldighed i vores bofællesskab. Vi har en bredere del af befolkningen repræsenteret, fordi der er plads til forskellige ejerformer og aldre. Det betyder meget, at bofællesskabet ikke kun består af lejeboliger, for det gjorde os mere attraktive for kommunen. Desuden har vi både unge og ældre, hvilket skaber en naturlig vekselvirkning mellem generationerne over tid. I modsætning til rene børnefamiliebofællesskaber giver vores sammensætning en større variation.

Vi viser altid vores vedtægter til bankerne, som er meget interesserede, når vi forhandler lån eller juridiske ændringer. Kommunen er mindre optaget af detaljerne, men boligselskabet har vetoret, og vi sender altid nye referater og opdaterede vedtægter til dem. Nye beboere får også udleveret papirerne, men vedtægterne er ikke tinglyst. Det har vi valgt for at undgå besværet, hvis de skal ændres. I stedet har vi tinglyst nogle økonomiske krav, som har højere prioritet end realkreditten, for at sikre, at ingen kan løbe fra kontingentbetalingerne til foreningen.

Gården, som vi ejer i dag, blev først købt efter, at vi var flyttet ind. RUC, der ejede gården, ville ikke sælge den, men kun bytte. I stedet købte vi en anden gård af kommunen for 2,5 millioner kroner ved hjælp af en startkapital, hvor 80 beboere hver betalte 5.000 kr. for en andel. Senere kom kommunen i tanker om, at de manglede en klub og købte gården tilbage af os for 4,5 millioner kroner. Det gav os en fortjeneste på 2 millioner kroner, som var ren held.

Gården, vi har nu, blev købt tilbage i 1997, og da jordpriserne steg markant i 2005, gjorde det fortjenesten endnu større. De ekstra penge har vi brugt til at renovere den gamle gård. En af vores beboere fik idéen, at vi som betingelse for at sælge den første gård tilbage til kommunen skulle have lov at købe ekstra landjord.

Kommunen havde i første omgang budt mindre på gården end andre interesserede, men fordi det var en byttehandel, lykkedes det os at få handlen igennem på vores betingelser. Alt i alt har vores forhandlinger og organisering sikret, at vi står stærkt økonomisk og kan opretholde vores unikke bofællesskab med plads til både mangfoldighed og ambitioner.

Vi startede som en forening der havde til formål at oprette fællesskabet, med byggeprocessen og fællesmøder hver måned, samtidigt med en løbende rekrutering af kommende boboere.

Vi kørte processen fuldstændig formelt med arkitekter. Til et så stort og nytænkende projekt kan man ikke bruge et tilfældigt lille arkitektfirma. Vi havde et ikke helt billigt arkitektfirma til at tegne vores landsby, og derudover engagerede vi et ingeniørfirma og mange forskellige rådgivere.

Vi havde også en lille, meget aktiv bygge-styregruppe, der regnede efter og fulgte alle detaljer tæt. Vi brugte rigtig meget tid på det og kunne efterhånden alle reglerne udenad. Vi arbejdede efter AB92, rådgivercirkulærerne og fuldstændig efter bogen. Vi havde virkelig hånd i hanke med processen og sørgede for at følge den tæt i alle faser.

Selve bygningerne gik det godt med, og det gjorde en kæmpe forskel, at vi selv var bygherre. Når man selv beskriver udbudsmaterialet og følger processen tæt, bliver det meget mere gennemskueligt. Det kræver dog, at nogle mennesker er villige til at bruge omkring 10 timer om ugen i 5 år og enten har den nødvendige viden eller er klar til at bruge kræfter på at sætte sig ind i det.

Det er en vigtig afvejning, men det er fornuftigt at etablere en bygge-styregruppe til at stå for arbejdet. Vi satte også tid af til at gennemgå alle detaljer på stedet – vi gik rundt, kiggede i skabe, kroge og hjørner i husene og fik på den måde virkelig set det hele igennem. Vi var grundige i alle faser af byggeriet, og det har gjort en stor forskel.

Det er en betinget anbefaling at være bygherre selv. For nogle kan det være sjovt og givende. Det var det værd for os, synes jeg, men det kræver, at man har de nødvendige ressourcer og det engagement, der skal til.

Det var organisations bestyrelsen der var ansvarlig for byggeriet. Vi var som kommende bofællesskab med i byggeudvalget. Vi løb ind i en konkurs under byggeriet. Det betød at vi ikke kunne bygge det færdigt inden for rammebeløbet, så organisations bestyrelsen måtte bruge penge fra dispositions kontoen.

Der er forskel på dyrt og likviditet. Dem, der var med fra starten, har tjent mange penge på det her. Det har dog ikke været gnidningsfrit, og ikke alle ville tage risikoen ved at købe en ejerbolig dengang, vi flyttede ind. Der er beboere, som har boet i en lejebolig og nu synes, det er vildt ærgerligt, fordi ejerboligerne er steget voldsomt i værdi.

Mit bedste råd til at få en god start er at sørge for at samle penge ind. Penge er magt. Vi bor i et almindeligt kapitalistisk samfund, og hvis man har betalt ved kasse ét, kan man bedre sætte en entreprenør på plads. Nogle af dem, der købte ejerboliger fra starten, var to studerende uden mange penge, men de fandt en måde at låne til en bolig på. Det handler mere om risikovillighed. Da vi lagde penge i projektet, var det ikke sikkert, at vi ville lykkes, men i dag har vi en økonomi, der hænger fint sammen.

I den store forening har vi ingen brugerbetaling. Det betaler vi over huslejen. Hvert år laver vi et budget med faste udgifter, som ikke kan ændres. Herefter kan arbejdsgrupperne byde ind med deres behov for det kommende år, og vi stemmer om, hvem der skal have midlerne. Vi kører med flertalsbeslutninger. I starten var der mange, der var nervøse, men nu kører det ret gelinde.

Vi har ingen brugerbetaling, som man ser andre steder, hvor for eksempel vask betales særskilt. Hos os er det anderledes, særligt for andelshaverne. Det eneste, man betaler ekstra for, er leje af gården til private arrangementer.

Vi betaler ikke beboere for noget som helst. Enkelte gange har vi haft en pædagog, der blev købt fri fra deres arbejde, men det er undtagelser. Vi ønskede ikke at skabe gnidninger eller konflikter omkring betaling for beboerindsatser, og det har fungeret godt på den måde.

Det er alment byggeri, så der er en fælles forståelse for at begrænse huslejestigninger. Vi tilstræber at lave meget selv, for at holde huslejen i ro.